아파트 중도금 대출이자 현황과 단지마다 다른 이유

요즘 높아진 아파트 중도금 대출이자 때문에 고민이신 분들 많으실 겁니다. 오늘은 전국의 주요 아파트 단지들의 중도금 대출이자 현황에 대해 살펴보고, 왜 단지마다 중도금 대출 이자가 제각각 다른지 그 이유에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

 

아파트 중도금 대출이자

 

현재 중도금 대출 이자 현황(주요 단지 사례)

아파트 중도금 대출이자 사례(출처:정비업계)

그림에서 보는 바와 같이 현재 전국의 주요 아파트 단지들의 중도금 대출이자는 최저 4.82% ~ 7.34%에 달합니다. 최고와 최저의 차이가 2.5%에 이릅니다. 그렇기 때문에 다른 단지에 비해 많은 중도금 대출이자를 부담하고 있는 단지의 입주 예정자들은 불만을 품을 수밖에 없습니다. 특히 충북 청주 오송의 서한이다음노블리스 입주 예정자들이 그러합니다.

 

이들은 작년 말 연 7.34%라는 높은 중도금 대출이자 통보를 받았습니다. 앞서서 4%대의 대출을 받은 단지와 너무나 많은 차이가 나다보니 화가 나기도 하고 항의도 해봅니다. 그러나 오히려 은행 측은 주변 단지보다 낮게 책정했다는 황당한 답변을 합니다. 7% 대가 4% 대보다 낮게 책정한 것이라니 어떻게 이해가 가겠습니까? 은행의 답변은 대출 소비자의 입장이 아니라 은행 측의 입장에서 말하는 것입니다. 7%가 4%보다 낮게 책정한 이자라는 말을 이해하려면 아파트 중도금 대출 이자가 어떤 과정을 통해 산정되는지를 알아야 합니다. 

 

중도금 대출이자 산정 과정

아파트 중도금 대출이자는 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX)라고 하는 자금조달비용지수에 가산금리를 더해 계산됩니다. 그런데 이때 가산금리는 단지의 사업성과 입주 예정자들의 신용도를 바탕으로 은행이 정하는 이자입니다. 사업성이 높고 입주예정자들의 신용도가 높다면 중도금 대출이자를 낮게 책정할 수 있지만, 사업성이 불투명하고 입주예정자들의 신용도도 높지 않다면 은행 입장에서는 대출을 해주는 대가로 높은 이자를 요구할 수밖에 없는 것입니다. 

 

중도금 대출이자 제각각 다른 이유

그래도 3% 가까이 차이가 나는 것은 좀 심하다는 생각이 듭니다. 단지 사업성과 신용도에 따른 차이로만은 설명하기 어려운 부분이 있습니다. 그 부분에 대한 이해를 쉽게 하려면 대출이자의 결정에 있어서 가장 큰 영향을 미치는 요소를 알아야 합니다. 그것은 바로 한국은행에서 발표하는 기준금리라는 것입니다. 지난 1년이라는 아주 짧은 시간 동안 기준금리가 급격하게 올랐습니다. 이 기준금리가 결국은 각 은행들이 자금을 조달하는 금리라고 보시면 될 것입니다. 이 기준금리가 극심한 변동성을 겪는 가운데 아파트 단지별로 은행과 중도금 대출이자 협상을 하다 보니, 단지별로 대출이자가 크게 달라질 수밖에 없었던 것입니다. 

 

또한 금융과 금리에 대한 전문지식이 부족한 조합의 입장에서 은행을 상대로 협상력을 발휘하는 것 자체가 어려움이 따르는 문제이기도 합니다. 또한 중도금 대출은 집단 대출이라는 성격 때문에 대출 조건 변경이 어려워 다른 대출 상품과는 달리 금리 인하를 요구하기도 쉽지 않습니다. 

 

중도금 미납 사태 속출

중도금 대출 이자 부담이 커지면서 중도금 미납 사태가 벌어지기도 합니다. 최근 경기도 안양의 한 재개발 아파트 단지는 중도금 대출 이자가 8%를 넘어가자 아예 중도금 납부를 거부한 입주 예정자들이 늘어났는데, 중도금 미납율이 20%대로 상승했습니다.

 

저금리 시대였던 분양 당시에 정한 연체 이율이 5~6%라고 한다면, 현재의 높아진 중도금 대출이자를 물면서 중도금을 납부하는 것보다 연체하는 쪽이 유리하다는 판단 때문으로 보입니다. 중도금을 3회 연체하면 계약이 해지될 수 있습니다. 그러나 실제로 해지까지 이어지는 경우는 드물기 때문에 연체율이 올라가고 있는 것입니다. 

 

아파트 중도금 대출

반면, 중도금 무이자 단지도 늘고 있다

반면, 중도금 대출 무이자 혜택을 주는 단지들도 늘어나고 있는 실정입니다. 왜냐하면 고금리 부담 때문에 청약률이 떨어지지고, 미분양 사태도 속출하고 있기 때문입니다. 건설사 입장에서는 미분양 리스크를 떠안는 것보다 중도금 대출 이자를 부담하는 쪽이 낫기 때문입니다. 

 

눈여겨볼 중도금 무이자 단지로는 경기 평택의 '힐스테이트 평택 화양'과 인천 미추홀구의 '더샵 아르테'가 있습니다. 또한 서울 강동구의 오피스텔 '강동역 SK리더스뷰'는 중도금 전액 무이자에 더하여 계약금 정약제, 주방 가전 무상 제공까지 제시하고 나섰습니다. 미분양 리스크를 피하고자 하는 대책인 것입니다. 

 

결론

결국 중도금 대출이자가 제각각 다른 이유는, 첫째로는 분양 당시의 기준금리가 높았느냐 낮았느냐에 따라 크게 달라집니다. 둘째로는 각 단지의 사업성과 신용도, 협상력에 따라 달라집니다. 셋째로는 전국적인 아파트 미분양 주택 수의 증감에 따른 건설사들의 분양 정책에 따라 달라진다고 볼 수 있습니다.