계약갱신 청구권 분쟁의 원인과 해결책

요즘 주택 임대인과 임차인 간에 계약갱신 청구권을 둘러싼 분쟁이 심화되고 있습니다. 오늘은 그 원인과 해결책에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

 

계약갱신 청구권

계약갱신 청구권이란? 

"계약갱신 청구권"이란 주택 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 동일조건으로 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 뜻합니다. 임차인이 주택 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 한 주택임대차보호법입니다. 

 

상가의 경우에도 계약갱신 요구권이 있는데, 최초의 임대기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 상가 임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 상가건물 임대차 계약갱신을 원할 때 임차인은 임대차 기간이 만료되기 전에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시해야 계약이 갱신됩니다.

임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 상인들의 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 단, 차임이나 보증금은 증가할 수 있는데, 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없습니다.

 

계약갱신 청구권

계약갱신 요구권을 둘러싼 분쟁의 원인

주택임대차를 둘러싼 계약갱신 요구권 분쟁의 원인은 크게 두 방향에 따라 발생할 수 있습니다. 첫째는 전세가가 많이 오를 때인데, 임차인은 당연히 계약갱신 요구권을 행사할 것이고, 이때 임대인이 더 높은 전세금을 받기 위해 계약갱신 거절권을 행사하는 경우입니다.

현행 주택임대차보호법에서는 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 기존의 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하고 있습니다. 반면 임대인의 경우 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는 권리가 있는데, 집주인 본인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있습니다. 그러나 실제로 실거주 목적인지 더 높은 전세금을 받기 위함인지는 알 수 없기에 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 

 

두 번째의 경우는, 위와는 반대로 부동산 경기가 나빠지고 전세가가 내려갈 때 발생하는데, 임대인은 갱신된 계약이 2년간 유지되기를 원하지만, 임차인은 더 싼 주택으로 이사하기 위해 계약갱신 해지를 요구할 때 발생합니다. 보통 임대인은 계약 갱신이 이루어지면 2년간 계약이 유지되는 것으로 생각해 보증금을 자신의 자금 계획에 따라 다른 곳에 사용하게 됩니다. 그런데 갑자기 금리가 높아지고 주택 매매 가격 및 전세 가격이 하락하자 임차인의 입장에서는 높은 전세를 계속 유지하기보다는 주변의 싼 집으로 이사하고 싶은 마음이 생깁니다. 그래서 계약갱신 해지를 요구하는 것입니다. 다른 곳에 보증금을 다 써버린 임대인의 입장에서는 당황스럽기 그지없습니다. 그러나 갱신된 주택의 임대차 계약은 임차인이 언제든지 해지할 수 있다는 사실을 간과한 것입니다. 임대인은 계약 해지 통지를 받은 날로부터 3개월 후에는 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 

또한 보통 주택임대차 계약을 갱신할 때 계약서를 쓰지 않고 구두로만 갱신을 할 때가 있고, 또는 아예 임대인, 임차인 모두 아무 말도 하지 않은 채 계약 만료 기간을 넘겨 자동적으로 계약이 갱신되는 경우가 있습니다. 이를 묵시적으로 갱신된 계약이라 부르는데, 이 경우에도 임차인이 갱신계약 해지를 요구할 수 있고, 3개월 뒤에는 임대보증금을 임대인이 임차인에게 반환해야 합니다. 

 

좀 더 복잡한 경우도 있습니다. 임대인과 임차인 사이에 계약갱신이 이루어진 상황에서 임대인이 주택을 제3자에게 매도하는 경우입니다. 이때 매수인 즉 새로운 임대인은 전 임대인의 지위를 승계받은 자입니다. 그 역시 임차인으로부터 계약갱신 계약 해지를 통지받게 된다면 3개월 뒤 계약이 종료됨과 동시에 보증금을 반환해야 합니다. 

 

어쨌든 위의 모든 경우가 발생하는 원인은 무엇일까요? 간단히 말하면 금리의 영향이고, 금리의 변동으로 인한 주택 매매 가격과 전세가격의 변동 때문이라 할 수 있습니다. 요즘 일어나고 있는 분쟁의 원인은 고금리로 인한 주택 경기 둔화와 그로 인한 매매 가격 및 전세가격의 하락이 그 요인이라 하겠습니다. 

 

계약갱신 청구권

계약갱신청구권 분쟁의 해결책은?

분쟁의 핵심은 낮아진 전세가입니다. 세입자는 현재의 높은 전세가가 불만인 것이고, 그래서 계약 해지를 하고 다른 곳으로 이사하려고 합니다. 문제는 임대인이 보유하고 있는 현금으로 바로 보증금을 돌려줄 수 있으면 좋은데, 그렇지 못할 경우입니다. 그럴 때 어떤 해결 방법이 있을까요?

 

첫째 방법은 임대인과 임차인 상호 협의하에 낮아진 전세금만큼의 은행 이자를 임차인에게 지급하는 것입니다. 역월세라고 해야 할까요? 임대인이 임차인에게 월세를 지급하는 것이니 말입니다. 

 

두 번째 방법은 임대인 입장에서 할 수 있는 방법인데, 지금 1년간 한시적으로 운영되고 있는 "특례보금자리론 대출"을 받아 보증금 반환을 하는 것입니다. 이에 대한 자세한 사항은 아래 링크에서 확인해 보시기 바랍니다. 

특례보금자리론 신청방법 및 갈아타기

 

<참고문헌>

부동산용어사전 / 시사상식사전 / 한국경제신문